metriqueBeta

Dokumentation

metrique rechnet ein Bauprojekt von der Parzelle bis zur Rendite. Alle Module greifen auf dieselben Projektdaten zu: Was Sie einmal eintragen, rechnen alle weiter.

So funktioniert metrique

Ein Projekt ist der Ausgangspunkt für alle Berechnungen.

  • Legen Sie auf der Startseite ein Projekt an. Ohne Konto bleibt es im Browser gespeichert, mit Pro zusätzlich im Konto und auf allen Ihren Geräten.
  • Links wechseln Sie zwischen den Modulen. Jede Änderung wirkt sofort in allen Modulen.
  • Felder mit «Pro» brauchen ein Pro-Abo: Kataster, ÖREB, Bauordnung, Volumenstudie, Potenzial & Risiken, Besonnung und PDF-Export.

Übersicht

Das Projekt als Ganzes: wo es steht, worauf es beruht, und der Bericht. Hier öffnet sich jedes Projekt.

  • Fahrplan: die sechs Phasen Grundstück, Baurecht, Volumen, Wirtschaftlichkeit, Energie & Umfeld und Bericht mit ihrem Stand – offen, mit Annahmen, erledigt oder seit dem letzten PDF geändert – und dem einen nächsten Schritt. Nur eine Empfehlung: jedes Modul bleibt frei wählbar. Die Seitenleiste gliedert die Module nach denselben Phasen.
  • Auf dem Handy zeigt die Leiste oben das Modul und benennt die aktuelle Phase; unten führen ‹ und › zum vorigen und nächsten Modul, dazwischen das wichtigste Resultat mit den übrigen in einer zweiten Zeile.
  • Annahmen: alle Werte, auf denen die Ergebnisse noch beruhen, ohne dass sie jemand gesetzt hat – Standardwerte, Kantonsmittel, Schätzungen – mit Herkunft und einem Link zum Feld. In den Modulen sind sie gepunktet unterstrichen.
  • Hinweise: feste Prüfungen auf den Projektzahlen – Landwert gegenüber dem tragbaren Preis, Mietzins unter der Kostenmiete, Ausnützungsreserve oder -überschreitung, Verdichtung, Bahnlärm, Radon, Erdbebenzone, Wärmenetz –, jeweils mit Link zur Stelle.
  • KI-Einschätzung (Pro): Claude beurteilt das Projekt aus seinen Zahlen – Ampeln zu Baurecht, Wirtschaftlichkeit, Standort, Energie und Datenlage, eine Zusammenfassung, Chancen, Risiken, offene Abklärungen und Ideen für Varianten. Auf Knopfdruck, aus dem monatlichen KI-Guthaben; ändert sich das Projekt, wird sie als veraltet markiert. Übermittelt werden nur Kennzahlen, ohne Name und Adresse.
  • Bericht: das Projekt als PDF (Pro), mit Auswahl der Teile.

Projektdaten

Die Grunddaten des Gebäudes und eine Übersicht über alle Ergebnisse.

  • Grundstückfläche, Vollgeschosse, Gebäudehöhe, Ausnützungs- oder Baumassenziffer und Landwert.
  • Aussenwände in der Ausnützung: angerechnet, nicht angerechnet oder teilweise – nicht angerechnete Wände werden zu Geschossfläche, Volumen und Kosten gerechnet.
  • Dach- und Untergeschoss in der Ausnützung: angerechnet, nicht angerechnet oder zu einem Anteil – vorbelegt aus der Bauordnung, sonst nicht angerechnet. Was sie anrechnen, fehlt den Vollgeschossen.
  • Berechnete Werte: Geschosshöhe, Geschossfläche, Bauvolumen, Baukosten und Gebäudeeffizienz (KF/GF).
  • Modul-Ergebnisse auf einen Blick: Honorar, Brutto- und Netto-Rendite, Mietertrag, Kostenmiete und Mindesteinkommen.
  • Parzelle aus dem Kataster übernehmen (Pro) und das Projekt als PDF exportieren (Pro) – mit Auswahl der Teile, von Parzellenplan und ÖREB bis Potenzial & Risiken und Schattendiagramm; die Koordinaten der Parzelle in LV95 stehen im Kopf.
  • Den Projektnamen bearbeiten Sie direkt im Titel; der Stift daneben setzt den Cursor hinein.

GrundlagenPro

Alles, was für das Grundstück gilt – aus den amtlichen Quellen.

  • Parzelle mit Nummer, E-GRID und Fläche aus der amtlichen Vermessung; die Grundbuchfläche aus dem ÖREB-Auszug hat Vorrang.
  • ÖREB-Kataster: Nutzungszone, Baulinien, Lärmempfindlichkeit und weitere Eigentumsbeschränkungen mit ihren Dokumenten.
  • Bauvorschriften: Die KI liest die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und zeigt die Werte der Zone nach Themen geordnet – Nutzung, Höhen, Dach, Abstände – mit Artikel- und Seitenangaben. Die Werte lassen sich mit einem Klick ins Projekt übernehmen.
  • Grenzabstände: Jede Grenze erhält ihre Art (klein, gross, Strasse, Weg, Baulinie) und ihren Abstand, mit Begründung und dem Wortlaut der Bauordnung. Jede Grenze lässt sich von Hand anpassen; daraus entsteht der Baubereich.
  • Strassen und Wege werden aus swissTLM3D erkannt, Baulinien aus dem ÖREB-Kataster.
  • Abgleich mit den Nachbarhäusern: Wie weit die Häuser rundherum von ihrer seitlichen, rückwärtigen und Strassengrenze stehen – verglichen mit den Abständen der Bauordnung. Im Plan als blaue Masslinien, die sich ausschalten lassen.
  • Lageplan im Quadrat mit Nachbarparzellen und Gebäuden; der Ausschnitt (Parzelle, Nachbarschaft, Quartier) gilt auch für die Volumenstudie. Neue Projekte beginnen bei «Parzelle».

VolumenstudiePro

Wie viel auf der Parzelle gebaut werden kann – in 3D auf dem echten Terrain.

  • Hüllvolumen aus Baubereich und Höhe; Baukörper mit dem zulässigen Fussabdruck aus Ausnützung und Vollgeschossen.
  • Terrain aus swissALTI3D mit Höhenlinien (0.1, 0.5 oder 1 m). Die Höhe wird ab dem Terrain an jedem Punkt oder ab dem mittleren Terrain gemessen; am Hang wird der Baukörper gestaffelt.
  • Kleine Vertiefungen wie Treppenabgänge oder Garageneinfahrten lassen sich für die Höhenmessung ausgleichen (bis 3 oder 6 m breit).
  • Nachbargebäude aus der amtlichen Vermessung mit ihrer Höhe aus dem Oberflächenmodell.
  • Dach: Flachdach, Schrägdach mit Dachaufbauten oder Attika mit Rückversatz – mit Dachvolumen und Dachgeschossfläche.
  • Aussenwände in der Ausnützung und die Wandstärke bestimmen, wie gross der Fussabdruck werden darf.
  • Derselbe Ausschnitt wie im Lageplan der Grundlagen; Sonnenstand und Schatten zeigt das Modul Besonnung.

Potenzial & RisikenPro

Was die Bundesämter über den Standort wissen – für die Parzelle abgefragt.

  • Verdichtungspotenzial: die heutigen Gebäude auf der Parzelle aus dem Gebäuderegister (GWR) mit Baujahr, Geschossen, Wohnungen und Heizung; ihre Geschossfläche und ihr Volumen im Vergleich mit dem Zulässigen und dem Projekt.
  • Erdbebenzone nach SIA 261 (Z1a bis Z3b) und, wo eine Mikrozonierung vorliegt, die Baugrundklasse (BAFU).
  • Radon: Wahrscheinlichkeit, dass ein Gebäude an diesem Ort den Referenzwert von 300 Bq/m³ überschreitet (BAG).
  • Wind: mittlere Windgeschwindigkeit 50 m über Grund aus dem Windatlas Schweiz (BFE).
  • Bahnlärm: Tag- und Nachtwert am nächsten Ermittlungspunkt im Umkreis von 100 m, mit Empfindlichkeitsstufe (BAV).
  • Solarpotenzial: die heutigen Dächer auf der Parzelle nach Ausrichtung, mit Fläche, Ertrag pro m² und total (sonnendach.ch) – und eine Schätzung für das Projektdach aus der Volumenstudie (Flachdach, Dach der Attika oder die beiden Dachflächen des Schrägdachs) aus den Werten von sonnendach.ch für diesen Standort: eigene Dächer gleicher Ausrichtung, sonst die Nachbardächer, sonst die Einstrahlungskarte des BFE.
  • Karten von Oberflächenabfluss und Strassenlärm (Tag und Nacht) mit der Parzelle und der Legende.
  • Die Angaben werden einmal abgefragt und mit dem Projekt gespeichert; «Neu abfragen» holt sie neu. Ist ein Dienst nicht erreichbar, steht das beim Wert.

BesonnungPro

Wie Projekt und Umgebung die Parzelle über den Tag beschatten.

  • Datum frei wählbar oder mit einem Klick Frühlings- und Herbstanfang, Sommer- und Wintersonnenwende.
  • Schatten des Projekts mit den Nachbargebäuden – oder des heutigen Bestands.
  • Stunden überlagert: die Schatten jeder vollen Stunde übereinander, je dunkler, desto länger im Schatten; eine Stunde lässt sich hervorheben.
  • Schattendiagramm: der Schatten des Gebäudes zu jeder vollen Stunde mit der Uhrzeit und grün der 2-Stunden-Schatten – die Fläche, die mindestens zwei Stunden am Stück im Schatten liegt.
  • Anteil der Parzelle im Schatten pro Stunde, Sonnenstunden im Mittel des Aussenraums und die Sonnenhöhe am Mittag.
  • Dazu der Sonnenstand in 3D. Gerechnet auf ebenem Grund, ohne Gelände, Bäume und Horizont der Berge.

Erstellungskosten

Baukosten über den Kubikmeterpreis.

  • Bauvolumen aus den Kennzahlen oder aus der Volumenstudie (Pro) – beide nebeneinander mit der Differenz.
  • Anteile für Dachgeschoss und Untergeschoss, Preis pro m³ für Neubau und Umbau, Anteil Umbau.
  • Die Baukosten lassen sich überschreiben; alle Module rechnen dann mit Ihrem Wert.

Honorar

Architektenhonorar nach dem Zeitaufwand-Modell der SIA 102.

  • Baukosten aus den Erstellungskosten, Basisfaktoren Z1 und Z2 nach Jahr.
  • Schwierigkeitsgrad, Leistungsanteil pro Phase, Anpassungsfaktor und Stundensatz.
  • Ergebnis: Stunden und Honorar total. Der Stundensatz gilt für alle Projekte.

Rendite

Brutto- und Netto-Rendite bei Vermietung.

  • Nutzfläche aus SIA 416 oder von Hand, Mietzins pro m² und Jahr – oder die durchschnittliche Bestandesmiete des Kantons aus der Strukturerhebung des BFS, jährlich aktualisiert – und der Leerstand.
  • Brutto-Rendite: Mietertrag im Verhältnis zu den Anlagekosten aus Baukosten und Landwert.
  • Netto-Rendite: nach Betrieb und Bewirtschaftung – eine Liste von Positionen (z. B. Verwaltung, Unterhalt, Leerstand, Versicherungen, Erneuerungsfonds), jede in % der Miete, der Anlage- oder Baukosten, pro m² oder als fester Betrag; mit Vorlage für Mehrfamilienhäuser.
  • Anlagekosten vollständig: Erstellungskosten, Reserve, Bauzinsen auf den Baukredit, Landwert und weitere Kosten.
  • Eigenkapitalrendite: mit Fremdkapital der Nettoertrag nach Zinsen im Verhältnis zum Eigenkapital. Kosten und Finanzierung gelten gleichzeitig für die Kostenmiete.
  • Was darf das Land kosten? Der Residualwert rechnet von einer Ziel-Nettorendite zurück: Nettoertrag ÷ Ziel-Rendite ergibt die tragbare Investition, abzüglich aller Kosten ohne Land bleibt der tragbare Landpreis – total und pro m² Parzelle, verglichen mit dem eingetragenen Landwert und mit einer Tabelle für ±1 % Rendite.

Kostenmiete

Welcher Mietzins die Kosten deckt.

  • Verzinsung von Eigen- und Fremdkapital, Abschreibungen und Risikoprämie.
  • Dieselben Anlagekosten und dieselbe Kostenliste für Betrieb und Bewirtschaftung wie die Rendite; Kosten in % der Miete sind ein Anteil der Kostenmiete selbst.
  • Ergebnis: Kostenmiete pro Jahr und pro m², aufgeteilt nach Kostenart.

Hypothek

Finanzierung und Tragbarkeit – für ein Eigenheim oder ein Renditeobjekt.

  • Eigenheim: Eigenmittel, Zinssatz, Nebenkosten und Amortisation; Ergebnis: Hypothek, jährliche Kosten und Mindesteinkommen.
  • Renditeobjekt: Belehnung oder mehrere Hypothekartranchen mit eigenem Zins und Laufzeit; Amortisation über zwei Dritteln der Anlagekosten.
  • Kalkulatorische Tragbarkeit wie bei der Bank: Mietertrag abzüglich Betrieb, kalkulatorischer Zinsen und Amortisation – mit Überschuss oder Fehlbetrag – und der effektive Netto-Cashflow.

SIA 416

Flächen und Volumen nach SIA 416.

  • Aus der Geschossfläche: Konstruktions-, Netto-, Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche über anpassbare Anteile.
  • Grundstück-, Gebäudegrund- und Umgebungsfläche; die Geschossfläche lässt sich auch von Hand eingeben.
  • Das Verhältnis KF/GF zeigt die Effizienz des Gebäudes.
  • Nutzfläche aufgeteilt in Haupt- und Nebennutzfläche (HNF/NNF) über einen anpassbaren Anteil.
  • Energiebezugsfläche (EBF) nach SIA 416/1: die Geschossfläche der beheizten Geschosse in Aussenmassen, wahlweise mit einem beheizten Anteil des Untergeschosses oder von Hand – kein pauschaler Abzug von der GF.

Energie

Energiebedarf, Heizsysteme und Photovoltaik – eine erste Schätzung aus Annahmen.

  • Bedarf aus der Energiebezugsfläche: Heizwärme nach dem Grenzwert der SIA 380/1 (13 + 15 · Ath/AE) für Gesetz, Minergie oder Minergie-P, Warmwasser und Haushaltstrom nach SIA-Standardnutzung; die Gebäudehülle aus der Volumenstudie.
  • Vier Heizsysteme im Vergleich – Luft-Wasser- und Erdsonden-Wärmepumpe, Fernwärme, Holzpellets: Endenergie, Energie- und Unterhaltskosten, grobe Investition, CO₂ und Kosten über 25 Jahre mit Teuerung.
  • Mit Pro der Stromtarif der Gemeinde (ElCom) und thermische Netze bei der Parzelle (BFE); Preise, JAZ und Teuerung lassen sich anpassen.
  • Photovoltaik: Ertrag des Projektdachs aus der Volumenstudie, Eigenverbrauch und Rückliefervergütung ergeben die Einsparung.

Varianten

Varianten eines Projekts nebeneinander vergleichen.

  • Eine Variante ist eine vollständige Kopie des Projekts; darin lässt sich alles ändern, ohne das Original zu berühren.
  • Der Vergleich zeigt Geschosse, GF, HNF, EBF, Volumen, Erstellungs- und Anlagekosten, Mietertrag, Rendite, tragbaren Landpreis und Kostenmiete – die günstigste Variante je Kennzahl ist grün markiert.

Konto, Pro und Daten

Was ein Konto und Pro bringen.

  • Anmeldung ohne Passwort per Link in der E-Mail.
  • Pro speichert Projekte im Konto, gleicht sie zwischen Geräten ab und schaltet Kataster, ÖREB, Bauordnung, Volumenstudie, Potenzial & Risiken, Besonnung und PDF-Export frei.
  • KI-Guthaben: Das Auslesen neuer Bauordnungen hat pro Monat ein Guthaben; schon ausgelesene Bauordnungen sind kostenlos. Den Stand sehen Sie unter «Konto».
  • Feedback: Mit Pro erreichen Sie uns direkt über «Feedback» oben rechts.
  • Ihr Konto samt allen Daten können Sie jederzeit unter «Konto» löschen. Mehr in der Datenschutzerklärung.